时代财经

当香港写字楼市场遭遇低迷，中国内地商业物业成为太古地产稳住业绩的重要支点。

3月12日，太古地产（01972.HK）披露2025年业绩。尽管全年收入同比增长11%、基本溢利增长27%，但利润增长主要来自资产处置收益，经营层面的租金收入仍面临压力，经常性基本溢利同比下降3%至62.6亿港元。

时代财经梳理财报发现，业绩波动的主要原因在于香港写字楼市场承压。

2025年，太古地产香港办公楼物业组合实现租金收入48.85亿港元，同比下降4%。与此同时，中国内地商业物业继续保持稳健表现，成为支撑公司业绩的重要力量。

在此背景下，太古地产正进一步加码中国内地投资。

董事会主席白德利表示，集团推进中的1000亿港元投资计划已承诺投入约67%的资金，其中大部分已部署在中国内地项目。行政总裁彭国邦亦称，该计划将持续推动公司包括中国香港、中国内地及东南亚在内的核心市场扩张。 

三里屯太古里，图源：太古地产

出售海外资产回笼资金，千亿投资投放近7成

2025年，太古地产实现收入160.41亿港元，同比增长11%；股东应占基本溢利86.2亿港元，同比增长27%。

期内，太古地产香港办公楼物业组合租金收入为48.85亿港元，同比下降4%；截至2025年底，整体出租率为89%。个别项目承压更为明显，例如太古坊二座的出租率仅为73%。

相比之下，香港零售市场表现相对平稳。

2025年，香港零售物业组合租金收入为23.55亿港元，与上一年基本持平。太古地产通过一系列市场推广活动吸引本地客流及游客，而到了下半年，香港零售市场已逐渐显现稳定迹象。全年来看，太古广场购物商场、太古城中心及东荟城名店仓零售销售额分别增长6%、3%和2%，略高于香港整体零售市场约1%的增幅。

尽管经常性业务有所波动，但通过处置多项成熟资产，太古地产实现了利润增长。

2025年，公司先后出售多项资产。 其中，太古地产于2025年6月将美国迈阿密Brickell City Centre购物中心75%权益出售予Simon Property Group，总代价最高可达5.487亿美元；此前5月，公司还以约2.115亿美元出售该项目毗邻地块，并在7月完成出售迈阿密North Squared用地，作价4500万美元。

“资本流转一直是我们的策略重点。”白德利表示。

首席财务官龙雁仪透露，公司未来仍会继续推进资产处置，为1000亿港元投资计划回笼资金，“我们的核心原则是实现资产处置价值最大化，不会为了追赶资本承诺进度而设定硬性的处置目标，也不会刻意匹配投资与处置的节奏。”

截至2026年3月6日，该千亿港元投资计划已承诺投入约670亿港元，其中110亿港元投向香港、460亿港元投向中国内地、100亿港元用于住宅开发项目。

高奢商场业绩回暖，太古继续加码中国内地

2025年，中国内地的高端商业物业继续成为太古地产业绩的重要支撑。

“过去十年间，中国内地零售物业的租金贡献已超越香港写字楼物业。”彭国邦指出。

2025年，太古地产在中国内地投资物业组合的租金收入为50.32亿港元，同比增长3%，主要受益于各城市购物中心优化租户结构、强化高端品牌阵容。

目前，太古地产在内地的商业版图已覆盖多个核心城市，包括全资拥有的北京三里屯太古里、成都太古里及广州太古汇二期，同时持有广州太古汇97%权益，并与合作伙伴共同持有北京颐堤港、上海兴业太古汇、上海前滩太古里及广州聚龙湾太古里等项目。

随着多个项目持续引入奢侈品牌旗舰店及新概念门店，内地商场整体销售表现优于市场。财报显示，2025年太古地产在中国内地购物中心的应占零售销售额同比增长7%，不仅跑赢市场整体水平，也较2019年高出65%。

上海兴业太古汇表现尤为亮眼。2025年，奢侈品牌路易威登在商场推出大型概念空间“路易号”，迅速成为城市新地标，并带动迪奥美妆、菲拉格慕、赫莲娜等旗舰或概念门店入驻。受此带动，上海兴业太古汇当年零售销售额同比增长50%，租金收入亦小幅上升1%。即使在进行大型改造工程期间，商场出租率仍保持在96%。 

路易号，图源：兴业太古汇

北京三里屯太古里同样通过强化奢侈品牌阵容巩固其高端定位。2025年，迪奥之家、路易威登之家、蒂芙尼等多家标志性独栋旗舰店相继开业，三里屯太古里全年零售销售额和租金收入分别增长11%和3%。

彭国邦表示，太古地产仍聚焦于中国内地一线及新一线城市的零售核心型综合项目，北京、三亚、上海、广州、西安等地的全新太古里品牌项目即将开业，计划到2032年将内地市场的总建筑面积提升一倍。

“积极增长势头已延续至2026年第一季度。”彭国邦表示，三里屯太古里多家顶级奢侈品牌旗舰店去年12月开业，效益正逐步释放，带动实际租金及营业额分成租金在今年前两个月增长。同期商场零售销售额实现双位数提升，预计这一势头将持续至第二季度。

另据3月12日公告，因退休离开太古集团，龙雁仪已辞任公司常务董事及首席财务官，由施世华接任，后者基本年薪连同各项津贴为505.2万港元。